전세 확정일자와 우선 변제권 부동산, 세금,동백
2007/11/05 09:50
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전세 확정일자와 우선 변제권
1. 확정일자와 우선변제권
확정일자
주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미합니다.
확정일자를 받는 방법
첫째,
임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법,
둘째,
공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법,
셋째,
가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.
주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제 권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.
확정일자의 효력
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항).
확정일자순위에 따른 우선 변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다.
이 우선 변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.
주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후 순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다.
따라서 확정일자는 임차인에게 우선 변제 권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.
참고 : 확정일자와 전세권 설정의 차이점
구 분 확정 일자 전세권 설정등기
처리절차 세입자 단독처리 집주인의 동의 및 인감증명서 필요
구비서류 전세계약서 집주인의 동의 및 인감증명서 필요
소요비용 600원 등록세 : 전세금의 0.2%
교육세 : 등록세의 20%
임대인이 보증금 변환.
지체할 경우 보증금 반환 청구 소송을 제기
해 판결 받아 강제집행 해야 함. 소송제기 없이 경매를 청구할 수 있음
경매 시 배당요구 배당요구 해야 함. 배당요구 없이 순위에 의한 배당 받음.
기타효력 전세권 등기와 변제 우선순위가 동일
제3자에게 효력 승계 불가능 후 순위 관리자와 기타 채권자보다 우선순위 효력승계
집주인 동의 없이 전대 가능
(특약사항 금지조항 설정 시 불가능)
전세권과 확정일자의 비교
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선 변제 권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세권자와 별반 차이가 없는 지위를 갖게 됩니다.
그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다
첫째,
확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 전입신고의 경료 및 실제거주를 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.
따라서 확정일자인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.
둘째,
확정일자인 제도는 등기소나 공증인사무실에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자 인을 받을 수 있음에 반하여,전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 또한, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다.
셋째,
전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자인을 받아 둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후, 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료 한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.
넷째,
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째,
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결).
소액임차인의 우선변제권
소액임차인의 우선변제권의 주요내용은 무엇이며, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권과는 어떻게 다른지요.
소액임차인의 우선 변제권은 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선 순위 저당권자 등 모든 권리자 보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 되는 것을 의미합니다.
그런 면에서 단순히 임차주택의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력과 다르고, 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 하여 경매절차에서 순위에 따라 변제를 받게 되는 일반 임차인의 우선 변제권과 다르다고 하겠습니다.
한편, 소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 주택임대차보호법시행령에 규정되어 있습니다.
그 범위는 수도권(수도권정비계획법상과밀억제권)에서는 보증금이 4,000만원 이하인 임차인에 한하여 1,600만원까지, 광역시(군지역 및 과밀억제권역인 인천광역시 제외)의 지역에서는 보증금이 3,500만원 이하인 임차인에 한하여 1,400만원까지,기타지역에서는 보증금이 ,000만원이하인 임차인에 한하여 1,200만원 우선변제가 인정됩니다.
주의할 점은 시행령의 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대하여는 종전의 규정을 적용하게 됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음을 유의하여야 합니다.
수도권정비계획법상 과밀억제권이라 함은?
서울특별시
인천광역시
[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동· 무의동,서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년11월12일 송도앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.]
의정부시
구리시
남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다)
하남시 ·고양시 ·수원시 ·성남시 ·안양시 ·부천시 ·광명시 ·과천시 ·의왕시 ·군포시
시흥시(반월특수지역을 제외한다)
우선변제 권의 행사방법
임차주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우 임차인은 우선변제 권을 증명할 수 있는 자료(임대차계약서 사본, 주민등록등본 등)를 첨부하여 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하면 됩니다(실무상 권리신고 및 배당요구는 하나의 용지로 하도록 되어 있음).
경매절차가 개시되면 법원은 소액임차인의 유무 및 우선변제 권의 범위 등을 확정하기 위하여 집행관에게 임대차조사보고명령을 하고 그 결과를 토대로 임차인들에게 배당요구통지서를 송부하여 권리신고 및 배당요구에 필요한 안내를 하며, 경매기일 역시 통지해 주고 있으므로 그 안내에 따르면 될 것입니다.
임차인의 배당요구기한
경락기일까지 배당요구를 하여야 합니다.
경매절차는 보통의 경우 경매신청 → 경매신청의 기입등기 → 조사명령 및 최저경매가격결정 → 경매기일 → 경락기일 → 경락대금의 납부 → 배당절차의 과정을 거치게 됩니다.
민사소송법 제605조제1항은 법률에 의하여 우선변제권이 있는 권리자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있도록 하고 있으므로 소액임차인 역시 경락기일 이전에 배당요구를 하여야 하는 것으로 보아야 할 것입니다.
그러므로, 우선변제권을 갖고 있는 임차인은 임차주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우에는 즉시 배당요구절차를 밟아 권리를 누락시키는 일이 없어야 할 것입니다.
전세보증금 청구법
소액심판제도
소액심판 제도란 말 그대로 분쟁 금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도입니다.
보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1달 정도 소요됩니다. 만일 피고가 판결 결과에 불복해 상소할 경우 다시 재판을 열어야 하기 때문에 소송 기간이 6개월 ~ 1년 정도 길어지게 됩니다.
이에 반해 소액사건은 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있었습니다. 이런 장점에도 불구하고 전세금을 돌려 받지 못한 세입자들이 이 제도를 이용할 수 없었던 것은 소액의 기준이 1,000만원 이하 였기 때문이었습니다. 보증금이 1,000만 원 이하의 전셋집은 물론 월셋집도 흔치 않아 임대차 분쟁의 해결방법으로 등장하지 못했었습니다.
그러나 99년 3월부터 금액에 상관없이 전세분쟁은 소액 심판 제도로 준용돼 임대차 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 되었습니다. 특히 대학가 주변의 원룸, 다가구주택이나 월세 주택의 보증금을 반환 받기에는 더 없이 좋은 방법입니다.
소액심판을 신청하기 위해서는 우선 해당 법원 민사과에 비치돼 있는 소장을 작성한다. 소장에는 원고와 피고의 주소, 소를 제기하는 이유 등을 명시합니다. 소액심판을 신청하는데 드는 비용은 인지대와 송달료. 인지대는 분쟁금액에 따라 다른데 1,000만 원 미만일 때는 "청구금액 × (5/1000)"이고, 1,000만 원 이상일 때는 "청구금액 × (4.5/1,000) + 5,000원"입니다. 송달료는 원고와 피고가 각각 1인일 경우 2만 2,600원이고 피고가 2명 이상일 경우 한 사람당 1만 1,300원씩 더 부과되며, 작성한 소장에 임대차계약서 사본을 첨부해 해당 지방법원 민사과에 접수하면 됩니다.
소장이 접수된 후 2주에서 1달 정도 지나 원고와 피고에게 재판일이 통보되면, 재판은 단 1회에 끝나는 것이 원칙이기 때문에 첫 재판에서 모든 것이 해결됩니다. 따라서 첨부할 증거자료가 있으면 모든 자료를 처음 잡힌 재판날 제출해야 하고, 만일 피고가 재판에 출석하지 않고, 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결을 내리게 됩니다. 재판일 대리출석이 가능한데 가족(직계존비속, 배우자, 형제·자매)에 한 합니다.
소액심판 신청 시 준비할 것
준비물 : 임대차계약서 사본, 도장, 소장(법원비치)
비용 : 인지대, 송달료(청구금액이 2,000만 원일 때 인지대 9만 5,000원 송달료 2만 2,600원)
소액심판 흐름도
민사조정
민사조정이란 말 그대로 분쟁 당사자들의 입장을 충분히 고려해 합리적인 해결 방법을 찾아내는 화해 제도입니다.
서로의 양보와 타협만이 조정을 성립시킬 수 있으므로 조정 과정에서 이해 당사자들의 충분한 의사 소통은 필수적인 요소이며, 바로 이것이 민사조정의 가장 큰 장점입니다.
소송의 경우 소장에 명시한 청구원인과 증거자료를 토대로 승패를 가름할 뿐이지만 조정의 과정을 거치면 보다 실질적이고 다양한 해결책이 제출될 수 있기 때문입니다.
또한 민사조정은 재판상 화해 같은 효력이 있어 쌍방의 동의 하에 조정안이 성립된 후 어느 한 쪽이 이행이지 않을 때는 강제집행할 수 있습니다.
먼저 임차주택 주소지의 관할 법원이나 지방법원 지원에 가서 민사조정 신청서를 작성합니다.
신청서는 각 지원의 민사과에 비치돼 있으며 신청서에는 사건명, 신청인 주소, 피신청인 주소, 신청취지, 신청원인 등을 명시하면 됩니다. 접수는 법원 접수실에서 하면 되는데 신청서 양식이 간단하므로 즉석에서 작성하고, 바로 신청할 수 있다.
신청서에는 분쟁 금액의 1/1,000에 해당하는 인지를 붙여야 하고, 송달료로 3만 3,600원을 지불해야 합니다.
반환 받고자 하는 보증금이 5,000만 원이라면 총 8만 3,600원의 비용이 드는 셈. 접수시 임대차 계약서 등의 증거 자료 사본 2부도 함께 제출해야 합니다.
민사조정의 신청은 우편으로도 할 수 있으며, 민사조정 신청서와, 증빙서류 사본 2통, 인지 등을 첨부해 해당 법원으로 발송하면 됩니다. 이때 송달료는 조흥은행에 납부해야 하며 그 납부영수증도 함께 우송해야 합니다.
민사조정 신청 시 준비할 것
준비물 : 임대차계약서 사본 2통, 도장, 민사조정 신청서(법원 비치)
비용 : 인지 대, 송달 료(분쟁금액이 5,000만 원일 때 인지대 5만 원, 송달료 3만 3,600원)
민사조정 신청서를 접수하고 약 2주 정도 지나면 법원에서는 분쟁 당사자에게 조정기일을 통보합니다.
조정은 신청인과 피신청인이 모두 출석한 상황에서 진행이 됩니다.
이때 조정 담당 판사의 허가를 얻으면 친족이나 사무원 등을 보조인으로 동반할 수 있으며 조정은 조정 담당 판사 및 조정위원회가 주관하며 법정이 아닌 조정실에서 비공개로 열리기 때문에 편안하고 자유로운 분위기에서 의견을 개진할 수 있습니다.
신청인과 피신청인의 동의 속에 조정안이 성립되면, 조정안은 판결문과 같은 효력을 갖습니다.
즉 어느 한 쪽이 조정안대로 이행하지 않았을 경우 강제집행에 들어갈 수 있습니다.
만일 피신청인이 조정에 불참하거나, 조정 과정에서 합의가 이뤄지지 않을 경우에는 조정이 무산됩니다.
그러나 이런 경우 판사가 강제조정결정을 내릴 수도 있습니다.
담당 판사가 강제조정결정을 내리는 경우는 "조정을 진행하는 과정에서 가장 최선의 해결책이라고 보여지는데 한 쪽의 아집으로 조정안이 성립되지 않을 때", "피신청인이 불참을 했는데 신청인의 청구원인이 정확하다고 판단 될 때" 등입니다.
이때 신청인이나 피신청인이 강제조정결정에 대해 결정서를 송달 받은 날로부터 2주일 이내에 이의 신청이 없으면 그 내용대로 조정이 성립된 것과 동일한 효력이 있습니다.
조정이 성립되지 아니한 때에는 자동적으로 소송으로 넘겨져 소송절차에 의하여 심리·판단됩니다.
이때 인지는 조정 수수료의 차액만 붙이면 됩니다.